第5話「既存不適格」
2024年11月01日
スガヤのコラム ～札幌不動産売却の疑問点～ 第5話「既存不適格」
こんにちは、センチュリー21 TRAD 札幌店の菅谷（スガヤ）です。
今回は、「既存不適格」について、会話形式でご紹介いたします。
相談者
「私の家が既存不適格建築物だと言われました。既存不適格って何ですか？」
専門家
「既存不適格とは、建築当時は適法だったものの、法改正によって現在の基準に合わなくなってしまった建物のことです。」
相談者
「なるほど。でも建築時には適法だったということなら、あまり気にしなくても大丈夫ですよね？」
専門家
「いえ、いくつか注意すべき点があります。例えば、売却が一般の住宅に比べて難しくなる場合があります。」
相談者
「どうしてですか？」
専門家
「まず、購入者がローン審査を通りにくいことが挙げられます。既存不適格建築物の場合、同じ規模・用途での建て替えや、建築確認が必要な大規模な修繕ができないこともあるため、担保価値が低く見積もられがちです。そのため、購入希望者がローン審査に通りにくくなる可能性があるのです。」
相談者
「確かに、ローンが通らなければ購入が難しいですよね。他に売却が難しい理由はありますか？」
専門家
「例えば、新築当時の建ぺい率や容積率の制限がその後の法改正で変更されている場合、購入者が建て替える際に現在の建物よりも小さな規模でしか建てられなくなることがあります。」
相談者
「それだと活用の幅が狭まり、購入者にとっての魅力が減ってしまうかもしれませんね。」
専門家
「そうですね。制限があると敬遠されることもあります。」
相談者
「やはり既存不適格だと売却は難しいのでしょうか？」
専門家
「いいえ、ポイントを押さえれば売却は可能です。まずは既存不適格であることをきちんと買主に伝え、どのような制限があるかについても理解してもらうことが重要です。次に、相場価格で売却するのが難しい場合もあるため、周辺の相場を把握したうえで複数の不動産会社に相談し、信頼できる業者を見つけることが大切です。」
不動産に関するご相談がございましたら、ぜひ『センチュリー21 TRAD 札幌店』へ！
（ご参考） 『アットホーム 不動産用語集』より
【既存不適格建築物とは】
事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。
建築基準法第3条第2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点ですでに工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないという特例を設けている。
この規定により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼んでいる。
なお既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、違法な部分を是正する必要がある。
また、建築基準法第10条では、特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認められる場合には、相当の猶予期限を設けて、所有者等に建築物の除却等を命令することができるとされている。この規定により特定行政庁の権限において、著しく老朽化した既存不適格建築物を撤去すること等が可能となっている。
※引用元：https://www.athome.co.jp/contents/words/term_77/
※今回のイラストはChatGPTで生成しております。
