第7話「空家問題」
2024年11月29日
スガヤのコラム ～札幌不動産売却の疑問点～ 第7話「空家問題」
こんにちは、センチュリー21 TRAD 札幌店の菅谷（スガヤ）です。
今回は、「空家問題」について、会話形式でご紹介いたします。
相談者
「現在、所有している空家の管理が大変で、どうすればいいか分からなくて困っています。」
専門家
「近年、同じように悩んでいる方が増えており、誰にも使用されていない空家が急増して問題となっています。この問題を解消するために、「空家対策特別措置法」という制度が設けられています。」
相談者
「「空家対策特別措置法」とは何ですか？」
専門家
「「空家対策特別措置法」とは、空家が景観を損なったり、衛生面や防犯面で問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、平成26年に制定された法律です。この法律の施行により、管理が適切に行われていない空家について自治体が調査を行い、問題があると判断された場合は「特定空家」や「管理不全空家」として指定されます。そして、その所有者に対して管理改善の指導や助言を行うことが可能となりました。」
相談者
「「特定空家」や「管理不全空家」に指定された場合、どうなるのですか？」
専門家
「例えば、建物が老朽化して倒壊の危険がある場合や、庭の草木が道路にはみ出している場合、あるいはゴミが放置されて害虫が発生している場合など、空家が周辺の住環境に悪影響を与えていると判断されると、所有者は速やかに状況を改善する必要があります。自治体は、まず助言や指導を行い、それでも改善されない場合は「勧告」を出します。それでも対応がなければ「命令」を出し、さらに強制的な措置を取ることも可能です。」
相談者
「それはかなり面倒ですね…。もし無視したらどうなりますか？」
専門家
「空家が「特定空家」や「管理不全空家」として指定された後、指導を無視し、状況を改善しない場合、固定資産税の「住宅用地特例」から除外される可能性があります。これにより、税金の負担が大幅に増えることになります。そのため、状況の改善が難しい場合は、空家を解体するか、売却を含めて検討することをおすすめします。」
相談者
「そうなんですね…。空家を所有している人たちは、実際どのように対応しているのですか？」
専門家
「一般的には、修繕を行って住まいとして再利用するか、売却を検討する方が多いです。また、空家の発生を抑えるための特例措置として、相続人が耐震リフォームや取り壊しを行った後、その家屋や敷地を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。この制度を活用することで、経済的負担を軽減できます。」
不動産についてのご相談がございましたら、ぜひ『センチュリー21 TRAD 札幌店』へ！
※今回のイラストはChatGPTで生成しております。
（ご参考）
空家法とは：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html
空家対策特別措置法とは：https://www.athome.co.jp/contents/words/term_2800/
適切に管理されていない空家等について、その状態を是正するための措置を定めた法律。正式には「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、2014（平成26）年に制定された。
同法は、市町村による空家等対策計画の策定、空家等の所在や所有者の調査、データベースの整備等を規定している。
さらに、ア）倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態、イ）著しく衛生上有害となる恐れのある状態、ウ）適切な管理が行なわれないことにより著しく景観を損なっている状態 、エ）その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空家等を「特定空家等」として指定して、是正のための立入調査や、措置の指導、勧告、命令、代執行を行なうことができるとする規定や活用拡大、管理の確保について定めている。
また、措置の勧告を受けた特定空家等に係る土地については、固定資産税等の住宅用地特例から除外することとされている。
空家に係る譲渡所得の特別控除とは：https://www.athome.co.jp/contents/words/term_3288/
相続した空家の譲渡利益に対する所得税について、課税を軽減する措置。
課税の軽減は、譲渡所得を計算するとき、譲渡利益から3,000万円（譲渡利益が3,000万円未満のときはその額。令和6年1月1日以後に行なう譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円まで）を控除する方法で行なう。
特別控除が適用されるのは、相続開始の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地を譲渡する場合であって、相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡するなど一定の条件を満たす場合に限られる。
なお、この措置については、適用期限が定められているので注意が必要である。
