第14話「賃料設定」
2025年03月14日
スガヤのコラム ～札幌不動産売却の疑問点～ 第14話「賃料設定」
こんにちは、センチュリー21 TRAD 札幌店の菅谷（スガヤ）です。
今回は、「賃料設定」について、ご紹介いたします。
相談者
賃料を決める際に何を考慮すればよいですか？
専門家
分譲マンションの一室を賃貸に出す際に、適正な賃料を設定するためには、以下の要素を総合的に検討する必要があります。
1. 物件の市場価値と相場調査
専門家
まずは、物件の市場価値を把握し、適正な賃料を見極めましょう。
・周辺の賃料相場：築年数、間取り、広さ、設備が類似する物件の賃料を調査。
・同じマンション内の賃料：同マンション内で賃貸に出ている部屋があれば、それと比較。
・不動産ポータルサイトでの相場確認：SUUMO、HOME'S、at home などで類似物件の募集賃料をチェック。
・不動産会社の査定：地域の不動産会社に査定を依頼し、適正な賃料を把握。
相談者
不動産会社に相談すると、相場感をつかみやすいのですね。
2. 物件の特性と競争力
専門家
物件の魅力を高める要素を整理しましょう。
・立地：駅からの距離や周辺環境（商業施設、学校、病院など）。
・築年数・管理状況：築年数が浅く、共用部の管理が良ければ賃料を高めに設定可能。
・間取り・広さ：ターゲット層（単身・ファミリー）に適した間取りか。
・設備の充実度：エアコン、オートロック、宅配ボックス、浴室乾燥機、インターネット無料など。
・バルコニーの方角・眺望：日当たりや眺望が良いと賃料UPの要素に。
相談者
設備が充実していると、競争力が上がるのですね。
3. 賃貸条件の設定
専門家
条件次第で募集力や収益性が変わります。
・敷金・礼金：敷礼ゼロにすると初期費用を抑え、入居希望者が増える可能性あり。
・管理費の設定：賃料に含めるか、別途請求するかを決定。
・ペット可・楽器可：条件を緩和すると入居者が見つかりやすくなるが、トラブルや修繕リスクも考慮。
・家具・家電付きの検討：単身者向けなら、家具・家電付きで賃料を高めに設定可能。
相談者
初期費用を抑えると、入居希望者が増えやすいんですね。
4. 収支シミュレーション
専門家
収支バランスを考慮し、長期的な利益を見据えましょう。
・ローン返済額（ある場合）：賃料がローン返済額を上回るか。
・管理費・修繕積立金：オーナー負担のため、賃料設定に影響。
・固定資産税・都市計画税：年間コストとして考慮。
・募集期間の想定：賃料を高く設定しすぎると空室期間が長くなり、総収益が減る可能性。
・原状回復・修繕費：退去時にかかる費用を考慮した賃料設定。
相談者
収支シミュレーションをしっかり行うことで、リスクを減らせるんですね。
5. 賃貸戦略と募集方法
専門家
募集の仕方によって、入居が決まるスピードが変わります。
・ターゲット層の設定：単身者向け・ファミリー向け・法人契約などを考慮。
・フリーレントの活用：初月無料の特典をつけることで、入居者を早く見つける方法も。
・短期契約 or 長期契約：長期契約のほうが安定するが、賃料はやや低めになる傾向あり。
相談者
募集方法にも工夫が必要ですね。
まとめ
専門家
これらの要素を総合的に考慮し、適正な賃料を設定することが重要です。適切な戦略を立て、物件の魅力を最大限に活かしましょう。
不動産についてのご相談がございましたら、ぜひ『センチュリー21 TRAD 札幌店』へ！
※今回のイラストはChatGPTで生成しております。
