第37話「為替（不動産）」
2026年02月13日
スガヤのコラム ～札幌不動産売却の疑問点～ 第37話「為替（不動産）」
こんにちは、センチュリー21 TRAD 札幌店の菅谷（スガヤ）です。
今回は、2週間前の続きで、「為替（不動産）」についてのコラムです。
不動産価格を「ドル」で見ると、景色が一変する
「日本の不動産は高くなった」
「いや、むしろ安くなっている」
――実はこの議論、円だけで見ていると本質を見誤ります。
そこで今回は、
日本の不動産価格をドル換算するとどう見えるのかを考えてみます。
円建て vs ドル建て、どちらが正しい？
まず前提として、日本人は「円」で考えますが、
海外投資家
外資系ファンド
輸出・輸入・国際比較
では、ドル基準で価値を見ています。
つまり
👉 円高・円安で「同じ不動産の見え方」が全く変わるのです。
具体例：同じ3000万円のマンション
ケース①：1995年（超円高）
為替：1ドル＝94円
3000万円 ÷ 94円 ≒ 約31.9万ドル
👉約32万ドルの物件
→ 海外から見ると「決して安くない」
ケース②：2012年（円高）
為替：1ドル＝79円
3000万円 ÷ 79円 ≒ 約38万ドル
👉むしろ高級物件クラス
ケース③：2024年（円安）
為替：1ドル＝150円
3000万円 ÷ 150円 ＝ 20万ドル
👉一気に“激安”物件に見える
なぜ今、海外マネーが不動産に来るのか
最近よく聞く、
外国人投資家の購入増加
都心・観光地・リゾート地の高騰
「日本は安い」という評価
これは不動産が値下がりしたのではなく、円が安くなった結果です。
日本人の「高くなった」という感覚の正体
一方、日本人から見ると、
建築費は上がった
金利も上がり始めた
物価も上昇
👉円ベースの生活コストは確実に上昇
しかし、
ドルで見ると「まだ安い」
海外から見ると「割安」
という 視点のズレ が起きています。
不動産は「為替付きの資産」
株や債券と違い、不動産は動かせませんが、
👉 価値の見え方は為替で大きく変わる資産
です。
円高局面
→ 海外から見ると「高い日本」
円安局面
→ 海外から見ると「安い日本」
まとめ
不動産価格が上がったのか、下がったのか。
その答えは、円で見るか、ドルで見るかで変わる。
今の日本の不動産は、世界から見ると「まだ安い」のです。
不動産についてのご相談がございましたら、ぜひ『センチュリー21 TRAD 札幌店』へ！
※今回のデータ・文はChatGPT（と私）で作成しておりますが、データが不正確な場合はご容赦願います。
※今回のイラストはChatGPTで生成しております。
